La limpieza comercial es toda limpieza profesional de un espacio que no es una vivienda — oficinas, locales, consultorios, edificios — y se contrata por visita o dentro de un contrato recurrente. Una visita incluye baños desinfectados y reabastecidos, basura y reciclaje retirados, la cocineta o sala de descanso, escritorios y estaciones de trabajo, pisos aspirados y trapeados, el vidrio de entrada y la recepción, y los puntos que toca todo el mundo — más el trabajo de detalle en rotación. Los productos, los equipos y el turno vespertino van dentro del precio, no al lado.
Esa es la mitad de la respuesta, y es la mitad que publica todo el mundo. El problema es que dos propuestas con la misma lista de tareas pueden ser veinte contratos distintos. Lo que de verdad decide si se pueden comparar son las otras tres listas: qué va en cada visita y qué va en rotación, qué cubre el precio que no es una tarea, y qué queda fuera de la visita a propósito. Aquí están las cuatro, con las listas que ya publicamos.
Ese es el estándar que se le debe exigir a un edificio. Si prefiere tenerlo por escrito, cuéntenos del espacio: lo recorremos y regresamos con un alcance de trabajo y un precio, normalmente en un día hábil.
Lista 1 — el bloque que corre en cada visita
Este es el bloque que no se mueve, sea la frecuencia nocturna, semanal o mensual. Es el mismo trabajo que la página de limpieza de oficinas publica para un local individual y que la página de conserjería publica para un edificio; esas páginas son la fuente y aquí solo lo repetimos junto a la pregunta.
- Baños desinfectados, reabastecidos y trapeados
- Basura y reciclaje llevados al contenedor
- Sala de descanso y cocineta, microondas incluido
- Puntos de alto contacto: manijas, barandas, interruptores
- Vidrio de entrada, recepción y pisos del lobby
Lista 2 — el detalle, que va en rotación
Pisos en todo el espacio, escritorios, estaciones de trabajo y salas de reuniones, mamparas de vidrio interiores y vidrio de puertas, pasillos, escaleras y áreas comunes van en una rotación semanal; zócalos, marcos de puertas y placas de interruptores, rejillas de ventilación, alféizares y telarañas, luminarias y partes altas de estantes, y la lechada y los bordes de azulejo de los baños van en el detalle mensual. Están incluidos — pero “incluido” y “cada visita” no son lo mismo, y ahí es donde se rompen la mitad de las comparaciones. Cuál tarea va en qué nivel es una pregunta propia, y la resolvimos entera en qué se limpia cada día, cada semana y cada mes.
La prueba rápida sobre cualquier lista de inclusiones: si al lado de cada tarea no hay una frecuencia, no es una lista, es un folleto.
Lista 3 — lo que incluye el precio y no es una tarea
Esta es la lista que casi nadie publica, y es la que más dinero mueve entre dos propuestas que parecen iguales.
Productos y equipos · Llevamos todo: productos ecológicos por defecto, sin fragancia a solicitud, aspiradoras silenciosas y equipo con filtro HEPA para espacios sensibles. Si un sector requiere productos específicos, como desinfectantes de la lista EPA para consultorios, eso entra en la lista de su piso y no en una línea aparte.
El horario · Los horarios de 6pm a 10pm son lo habitual en trabajo comercial, y empezar antes de las 7pm va a tarifa de día, que es la que asumen nuestros precios. De 7pm a 7am se aplica una tarifa nocturna de +50%, en su propia línea y no escondida en la tarifa. Podemos coordinar visitas los sábados para espacios que operan hasta tarde entre semana, y las llaves, códigos de alarma o el acceso al lobby se coordinan con su administrador antes de la primera visita.
El expediente de proveedor · $2M en responsabilidad civil general, un certificado de seguro con su edificio como titular en 2 horas hábiles, formulario W-9 a solicitud y equipos con verificación de antecedentes. En la mayoría de las torres de Miami-Dade esto no es papeleo: es la diferencia entre un equipo que pasa del lobby y uno que no.
La prueba · En visitas completadas elegibles, un reporte CleanCheck: el estado de la lista de esa visita, fotos aptas para el cliente y las notas del equipo. Es lo que convierte una lista de inclusiones en un registro que puede reenviar a una junta o a un inquilino.
Las condiciones de facturación · Se factura después de cada visita completada en lugar de prepagar un plazo, y por eso no hay ataduras a largo plazo: nos ganamos el contrato en cada visita. Una lista de inclusiones de la que no se puede ir no es una lista, es un arrendamiento.
Los rangos que sostienen todo lo anterior son nuestras tarifas para Miami-Dade: desde $185 por visita semanal para espacios de hasta 1,000 pies², con los tramos por tamaño y su duración típica en la página de oficinas. La tabla completa, y cómo se arma esa cifra pieza por pieza, están en cuánto cuesta la limpieza de oficinas en Miami.
“La lista de tareas le dice qué le van a limpiar. La lista de lo que queda fuera le dice qué clase de proveedor tiene enfrente.”
Lista 4 — lo que queda fuera, y debe quedar fuera
Un proveedor que dice que todo está incluido está diciendo, sin querer, que algo se va a recortar. Estas cuatro cosas se cotizan aparte precisamente para que la visita normal nunca se apure.
La entrega de obra. En un mercado como Miami, el espacio comercial se remodela sin parar, y toda adecuación termina barrida, que no es lo mismo que limpia: el polvo fino se mete en rejillas, rieles, luminarias e interiores de gabinetes. Eso es post-construcción — en nuestras tarifas para Miami-Dade, desde $650 por los primeros 1,000 pies² —, y los escombros grandes siguen siendo el acarreo del contratista. Si el contrato recurrente arranca encima de una obra, la lista empieza en negativo y ninguna frecuencia la alcanza.
La temporada de huracanes. En mercados con temporada de tormentas, como el nuestro en Miami, de junio a noviembre lo que cambia no es la lista semanal sino lo que la rodea: levantar cosas del piso y alejarlas de los cristales antes de una tormenta, y volver a abrir un espacio que estuvo cerrado. Son trabajos con su propio alcance, los haga quien los haga. Escríbalos aparte; el proveedor que los absorbe dentro de la visita recurrente es el mismo que esa semana recorta otra cosa.
La visita de reseteo. Una primera visita que rescata un espacio descuidado toma más tiempo que las de mantenimiento que le siguen, y se cotiza como lo que es. Si viene de un proveedor que dejó de aparecer, ese reseteo es una línea propia y lo ve antes de aprobar nada — no una sorpresa dentro de la primera factura.
Y todo lo que no esté escrito. Los consumibles del baño, el vidrio exterior o en altura y los tratamientos especializados de piso no están en las listas publicadas de nadie por defecto. No los suponga: pregúntelos en el recorrido y que la respuesta — sí, no, o con este costo — quede en el alcance por escrito.
Qué le suma Miami a la lista
Las tareas de una lista comercial son prácticamente nacionales. Lo que cambia en un mercado como el nuestro es dónde se concentra el trabajo y qué documentos hacen falta para poder hacerlo.
La humedad, el aire salino y el polen de todo el año hacen que la acumulación sea más rápida que en climas secos, y no se reparte pareja: se concentra en el baño y la cocineta, y en el vidrio, los rieles de puertas y los alféizares de lo que da al exterior. Por eso la lechada y los bordes de azulejo aparecen explícitos en el nivel mensual en lugar de esconderse dentro de “limpieza de baños”, y por eso vale la pena que su lista los nombre uno por uno. Una lista escrita para un clima seco los da por hechos; en nuestro trabajo en Miami son el primer lugar donde se nota que no se hicieron.
Y buena parte del trabajo comercial de Miami-Dade vive dentro de un edificio con junta. Muchas asociaciones exigen un certificado de seguro archivado antes de dejar pasar del lobby a un equipo de limpieza, además de registro de proveedores en recepción y ascensor de servicio por reserva. Por eso el expediente de proveedor pertenece a la lista de inclusiones tanto como los baños: sin él, la lista de tareas más completa del mundo se queda esperando en la entrada. Si lo que se mantiene son lobbies, pasillos, escaleras y baños compartidos, el trabajo es de conserjería — mismos equipos, misma tarifa comercial, distinto documento. ¿Aún no tiene claro cuál de los dos está comprando? Está resuelto en limpieza comercial o conserjería.
Respuestas rápidas
¿Los productos y equipos van incluidos o los compramos nosotros?
Los productos de limpieza y los equipos son nuestros y van incluidos: ecológicos por defecto, sin fragancia a solicitud, aspiradoras silenciosas y equipo con filtro HEPA para espacios sensibles. Los consumibles del baño y la cocineta — papel, bolsas, jabón de manos — son otra pregunta, y un alcance honesto dice quién los compra en vez de dejar que se descubra el primer mes. Se resuelve en el recorrido y queda por escrito de cualquier manera.
¿La limpieza comercial incluye ventanas?
El vidrio de entrada y la recepción van en cada visita, y las mamparas de vidrio interiores y el vidrio de puertas van en la rotación — que es el vidrio que un visitante realmente ve. El lavado de ventanas exteriores o en altura es otro oficio, con su propio equipo y sus reglas de acceso, y no forma parte de una visita de mantenimiento comercial. Menciónelo en el recorrido y lo cotizamos o le decimos con claridad que no podemos, en vez de dejarlo fuera de una lista que daba por cubierta.
¿Limpiar fuera de horario tiene recargo?
A partir de las 7pm, sí. Una visita que empieza entre las 7pm y las 7am lleva una tarifa nocturna de +50%, en su propia línea. Antes de las 7pm no: el horario de las 6pm, lo habitual en trabajo comercial, va a tarifa de día, y es la que asumen nuestros precios — nuestras tarifas para Miami-Dade parten de $185 por visita semanal para espacios de hasta 1,000 pies². Podemos coordinar visitas los sábados para espacios que operan hasta tarde entre semana. Lo demás que mueve el número es el tamaño, la distribución, la cantidad de baños, el estado y la frecuencia.
¿El contrato comercial incluye cobertura de day porter durante la jornada?
Hoy con nosotros no, y no vamos a fingir lo contrario: JAS no tiene personal de day porter. Nuestra capacidad establecida son las visitas programadas, casi siempre en el turno vespertino. Díganos las horas y las tareas que necesita cubiertas durante la jornada y lo cotizamos, y le decimos con claridad si podemos cubrirlo para su edificio. El proveedor que dice que sí a todo en la primera llamada es el que acorta la lista en el mes seis.
¿Qué incluye para un condominio o HOA en lugar de una sola oficina?
Los mismos equipos y la misma tarifa comercial, con el alcance puesto en áreas comunes: lobbies, pasillos, escaleras, elevadores y baños compartidos bajo un alcance de conserjería recurrente. Lo que cambia es el documento. Una junta recibe una lista de tareas por escrito con una frecuencia al lado de cada una, así que la pregunta que vuelve cada mes — ¿se está haciendo? — tiene respuesta y no discusión, y el reporte CleanCheck de esa visita es la evidencia.
La versión corta
La limpieza comercial incluye baños, basura, cocineta, escritorios, pisos, entrada y puntos de alto contacto en cada visita, más el detalle en rotación. Incluye además productos y equipos, el expediente de proveedor, el reporte con fotos en visitas completadas elegibles y la factura después de cada visita. El turno de 6pm a 10pm es el horario habitual, pero el reloj tiene precio: antes de las 7pm es tarifa de día, y de 7pm a 7am se suma 50%. No incluye — y no debería incluir — la entrega de obra, el trabajo de temporada de huracanes, la visita de reseteo ni nada que no esté escrito. Pida las cuatro listas antes de firmar; nosotros las entregamos por escrito después del recorrido.
Esta guía es parte del manual operativo de JAS — publica la lista de inclusiones completa, incluida la parte que normalmente solo aparece en la letra chica.